Se você está pensando em comprar imóvel na Alemanha, este guia foi feito para você. Aqui, você vai entender quanto precisa investir, como funcionam os financiamentos, quais são os custos extras e qual estratégia faz mais sentido para o seu momento de vida: comprar para morar ou investir para lucrar.
Todo o conteúdo desde post é baseado na conversa que tive com o Alexander Lemcke da Alemanha Investimentos, a consultoria gratuita de brasileiros para brasileiros. Eles podem ajudar você com informações sobre seguros, previdência privada e investimentos.
Quanto você precisa para comprar um imóvel na Alemanha
O valor de entrada para comprar imóvel na Alemanha, depende do seu visto e da sua situação financeira. Porém, mesmo que legalmente não seja exigido, muitos bancos pode pedir que você dê uma entrada de 20% a 30% do valor do imóvel. Principalmente se você não tem cidadania europeia ou visto permanente. Além disso, você precisa cobrir os custos extras da compra:
- Imposto de transferência de propriedade (Grunderwerbsteuer): varia de 3,5% a 6,5%, dependendo do estado.
- Custos de cartório e registro (Grundbuch): cerca de 2%.
- Corretagem (caso aplicável): entre 3% e 5%.
Esses valores não costumam ser financiados, mas em alguns casos, até dá para incluir no financiamento. Porém as condições são piores e é por isso que é mais seguro contar com esse valor do seu próprio bolso.
Como funcionam os juros e a amortização
Na Alemanha, os financiamentos costumam ter juros fixos, o que garante previsibilidade. Você escolhe por quanto tempo quer manter os mesmos juros: 5, 10, 15, 20 ou até 25 anos. Mesmo que o financiamento dure mais, a parcela não muda durante esse período.
E tem mais: depois de 10 anos, mesmo que o contrato seja de 25, você pode quitar o imóvel ou renegociar sem pagar multa. Isso abre espaço para estratégias inteligentes.
Você ainda pode amortizar até 5% ao ano de forma extraordinária. Ou seja: se receber um bônus, uma herança ou tiver um aumento, você pode adiantar parte da dívida sem comprometer o orçamento mensal. Com isso, dá até para quitar um financiamento em 15 anos.
Comprar para morar ou investir?
Se você está feliz no imóvel onde mora de aluguel, talvez valha mais a pena continuar pagando o aluguel. Porém você pode investir seu dinheiro em um imóvel que será alugado por outra pessoa. Por quê?
Porque na Alemanha, quem investe em imóvel tem uma série de benefícios fiscais:
- Juros pagos ao banco podem ser deduzidos do imposto.
- Custos com manutenção, taxas, corretagem e até o imposto de solo entram como dedução.
- A depreciação do imóvel também é abatida.
Com isso, o governo te ajuda a pagar o financiamento. Em muitos casos, o próprio inquilino e a restituição do imposto cobrem boa parte das parcelas. Assim, você constrói patrimônio sem comprometer seu estilo de vida.
Agora, se o seu sonho é ter a casa própria, tudo bem também. Mas saiba que, em média, você precisa morar de 10 a 15 anos no mesmo imóvel para que essa compra realmente compense, comparando com o aluguel.
Preço do metro quadrado na Alemanha
- Imóveis antigos (precisando de reforma): entre 2.000 € e 2.500 €/m²
- Imóveis em grandes cidades como Berlim ou Munique: entre 6.000 € e 10.000 €/m²
- Novas construções de alto padrão: até 13.000 €/m²
- Imóveis na planta: a partir de 4.000 €/m², por causa das exigências energéticas (como o padrão KfW 55)
Terreno é seu ou da igreja?
Em alguns casos, você compra o imóvel, mas aluga o terreno — geralmente de igrejas ou órgãos públicos. Você faz isso por meio do chamado “Erbbaurecht” (direito de construção). O aluguel do terreno dura de 50 a 99 anos. Já quando o terreno é incluído na compra, ele é dividido proporcionalmente entre os moradores, no caso de apartamentos.
Como usar o imóvel para se aposentar mais cedo
Se você investir com inteligência, é possível alavancar seu capital. Com 20.000 €, você pode financiar um imóvel de 200.000 €. E mais: você pode usar o seu imóvel como garantia para financiar imóveis fora da Alemanha, como em Portugal ou Espanha. Assim, você não paga tudo sozinho. O inquilino paga para você, o governo devolve impostos e, no fim, você tem um bem valorizado nas mãos.
O que fazer agora
Quer entender se faz mais sentido comprar para morar ou investir? A Alemanha Investimentos oferece consultoria 100% gratuita em português. Você recebe orientação para escolher o imóvel certo, fazer o financiamento, lidar com os impostos e muito mais.
Se você gostou desse conteúdo, compartilhe com quem também está pensando em comprar um imóvel na Alemanha. E se ainda tiver dúvidas, entre em contato com a Alemanha Investimentos. Comprar uma casa aqui pode ser mais acessível do que você imagina.